>

Relaterade verksamhetsområden

Fastighetsrätt

13 juni 2024 · Artikel

Nya regler ska öka tryggheten inom hyresfastigheter. Men hur blir det för bostadsrättsföreningar?

Snart träder nya regler i hyreslagen i kraft. Ändringarna är framtagna i syfte att spegla samhällsutvecklingen och hjälpa hyresvärdar med de problem som uppstår när bostadshyresgäster försämrar tryggheten i flerfamiljshus genom kriminalitet. Vi ser emellertid risk med att det nya regelverket på lång sikt kan komma att öka otryggheten för boende i bostadsrättsföreningar.

Den 1 juli i år träder flera ändringar i hyreslagen (12 kapitlet jordabalken) i kraft. Reglerna, som kortfattat behandlas nedan, har som syfte att stärka hyresvärdars möjlighet att säga upp hyresgäster som försämrar boendemiljön genom brott.

Svårigheterna med de befintliga förverkandereglerna

Av nuvarande lagstiftning följer att hyresgäster ska iaktta allt som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom en hyresfastighet. En hyresgäst ska agera så att grannars boendemiljö inte försämras, genom att exempelvis nyttja utplacerade sopkärl eller inte spela hög musik om kvällarna mer än vid enstaka tillfällen. Den hyresgäst som inte iakttar gott uppförande och som inte vidtar rättelse vid hyresvärdens anmodan därom riskerar att få sin hyresrätt förverkad.

Möjligheten för hyresvärdar att förverka hyresgäster som begår brott har dock länge varit begränsad. En sådan rätt för hyresvärden förutsätter i princip att brottet begåtts i den egna lägenheten. Vidare uppställs krav på att brottsligheten präglas av någon form av affärsmässighet. Med affärsmässighet i detta sammanhang avses olika former av illegal verksamhet kopplad till lägenheten, exempelvis genom att lägenheten nyttjas för otillåten spelverksamhet, ”svartklubbar”, illegal sprit- och narkotikatillverkning eller upplagsplats för stöldgods m.m.

Regler med motsvarande innehåll gäller för bostadsrättsföreningar enligt bostadsrättslagen.

Förverkandereglerna vidgas avseende kriminella hyresgäster

De nya reglerna innebär bland annat att en hyresgäst åläggs ansvar att upprätthålla trygghet i hyresbostadsmiljön. Lagstiftaren har ansett det vara av vikt hur människor upplever sitt boende och hur hyresgäster påverkas av bostadens närmiljö. När lagändringarna träder i kraft ska därför brott som begås av hyresgäster i sig vara tillräckligt för att en hyresvärd ska kunna förverka hyresförhållandet, även om brottsligheten som sådan inte har en affärsmässig karaktär. En förutsättning för sådant förverkande från hyresvärden är dock att brottet begås i närområdet till den egna lägenheten och är ägnad att försämra närmiljön. 

Att brottsligheten ska vara ägnad att försämra närmiljön ska, enligt regeringen, förstås som att en negativ inverkan på tryggheten ska vara en väntad följd för hyresgästen som begår brottet. Vilka exakta brott som omfattas av bestämmelsen eller vilket avstånd från lägenheten som ska vara avgörande för frågan huruvida tryggheten inom hyresfastigheten försämrats har lämnats till domstolarna att avgöra. 

Det nya regelverket innebär även att hyresgästen måste tillse att andra personer som inryms i dennes lägenhet inte begår brott i närmiljön som är ägnat att försämra tryggheten för övriga boende, exempelvis ett barn till hyresgästen.

Risk att frågan hamnar hos bostadsrättsföreningarna

Lagändringarna som träder i kraft den 1 juli är avgränsade till hyresförhållanden. Det innebär att de nya befogenheterna inte ges till bostadsrättsföreningar, som fortsatt enbart kommer kunna förverka en kriminell bostadsrättsinnehavares nyttjanderätt enligt det gamla regelverket, d.v.s. när brottsligheten är av affärsmässig art och begås i den egna lägenheten. Att bostadsrättsföreningar inte får del av samma verktygslåda är anmärkningsvärt, särskilt då den otrygghet som lagstiftaren önskar angripa med lagändringarna naturligtvis inte är isolerad till hyresfastigheter. 

Härutöver riskerar lagändringen att skapa en märklig situation för bostadsrättsföreningar på längre sikt. När hyresvärdar förverkar kriminella hyresgästers hyresrätter kommer ansvaret för den nyblivne hemlösa hyresgästen ytterst landa på kommunen. Kommunen kommer i sin tur att behöva omplacera dessa hyresgäster i sina egna hyresfastigheter eller i lägenheter som kommunen har i bostadsrättsföreningar. I en sådan situation kommer bostadsrättsföreningen vara helt beroende av att kommunen tillser att den kriminelle inte försämrar tryggheten i bostadsrättsområdet. 

Frågan är dock om det överhuvudtaget kommer finnas någon vilja för kommunen att agera i en sådan situation. Kommunen kommer förvisso ha möjligheten att återigen förverka den kriminella hyresgästen med stöd av det nya regelverket. Det skulle dock innebära att kommunen ålägger sig själv ett ansvar att ordna nytt boende till den kriminelle, vilket kan medföra ett begränsat intresse för kommunen att agera på bostadsrättsföreningars klagomål. 

Vi bedömer därför att den nya lagstiftningen riskerar att skapa en situation där bostadsrättsföreningar försätts i ett oangenämt limbo.