I början av sommaren presenterades en statlig utredning med föreslagna ändringar i jordabalken som ska möjliggöra digital signering vid överlåtelse av fast egendom. I utredningen föreslås också att avsaknaden av bevittning av en digitalt signerad köpehandling inte ska utgöra ett hinder i det efterföljande inskrivningsärendet.

Köpeavtal avseende fast egendom utgör ett av få fall inom svensk lagstiftning som föreskriver krav på skriftlig form på kontraktshandlingen. Den nuvarande lydelsen i 4 kap. 1 § jordabalken kräver att en köpehandling mellan säljaren och köparen upprättas och skrivs under. Formuleringen anses utesluta möjligheten att använda digitala signeringstjänster, såsom BankID och Freja+. 

I en alltmer digitaliserad värld sker handel ofta över stora avstånd. Det har skapat en efterfrågan att smidigare kunna ingå olika slags avtal utan att parterna behöver närvara. Fastighetsmarknaden är inte ett undantag. Regeringen har därför gett en särskild utredare i uppdrag att presentera förslag på ändringar i jordabalken som ska möjliggöra digital signering av köpehandlingar avseende fast egendom.

Digitala fastighetsköp föreslås bli möjligt

Utredningens förslag Digitala fastighetsköp & Förköpsrätt vid fastighetstransaktioner (SOU 2024:38) publicerades i maj 2024. Utredningen föreslog en ändring i 4 kap. 1 § jordabalken i syfte att möjliggöra digital signering av fastighetsöverlåtelseavtal. I stället för att lagen föreskriver att köpehandlingen ska ”skrivas under” av säljaren och köparen föreslår utredningen att lagtextens justeras till att köpehandlingen ”[…] upprättas och skrivs under eller på annat sätt signeras av köparen och säljaren.” Denna ändring ska enligt utredningen möjliggöra användandet av digital signering vid fastighetsköp. 

Utredningen föreslår att det ska ställas höga krav på säkerhetsnivån på den elektroniska signeringen. Det finns idag tre typer av säkerhetsnivåer: enkel, avancerad och kvalificerad. ”Avancerad” är den nivå som används av exempelvis BankID, men utgör än lägre säkerhetsnivå än ”kvalificerad”. Utredningen menar att digital signering av fastighetsköp bör som minst hålla nivån ”kvalificerad”. 

Digitala ID-tjänster med nivån ”kvalificerad” har ännu inte fått något större genomslag på den svenska marknaden. Därför menar utredningen att möjliggörandet av digitala fastighetsköp bör vänta och sammanfalla med införandet av en statlig e-legitimationstjänst, som enligt förslaget beräknas till år 2026. Utredningen framhåller dock att frågan om säkerhetsnivå inte bör fastslås i lag. Vilken faktisk säkerhetsnivå som i slutändan godtas kan därför bli upp till regeringen eller en myndighet att avgöra.

Krav på bevittning föreslås försvinna vid digital signering

Enligt det nuvarande tillvägagångssättet brukar säljarens egenhändiga namnteckning bevittnas av två personer. Detta är förvisso ingen nödvändighet för köpehandlingens giltighet. Vid avsaknad av bevittning ska dock lagfartsansökan förklaras vilande och säljaren ska ges möjlighet att väcka talan om ogiltighet vid domstol. 

Utredningens förslag innebär att det i framtiden inte ska behövas några vittnen när köpehandlingen undertecknas digitalt, eftersom säkerheten i användandet av kvalificerade digitala signeringstjänster anses överspela behovet av vittnen. Utredningen föreslår alltså att utebliven bevittning inte ska, vid digital signering, leda till att lagfartsansökan förklaras vilande.

När utredningen nu presenterats återstår det för regeringen att granska förslaget. Om regeringen tillstyrker hela eller delar av förslaget börjar arbetet med en proposition att lägga till grund för lagändring i riksdagen. Vi på Moll Wendén bedömer att införandet av en ny lag till möjliggörande av digitala fastighetsköp kommer underlätta för flera av våra klienter, och vi välkomnar denna utveckling.