Högsta domstolen (HD) har nyligen klargjort en viktig fråga rörande reklamationsskyldighet vid brister i nyttjanderätten inom hyresförhållanden. HD fastslog att det inte föreligger någon allmän reklamationsskyldighet för hyresgäster för att bibehålla rätten till skadestånd vid brister i nyttjanderätten. 

Omständigheterna i målet Ö 873-24 var följande. Ett bolag hyrde en lokal som drabbades av en vattenskada i mars 2021. I september 2021 framställde hyresgästen (bolaget) en skriftlig reklamation till hyresvärden. Hyresgästen begärde, genom sitt försäkringsbolag, ersättning av hyresvärden för skador på bland annat föremål som fanns i lokalen. 

Frågan i målet var bland annat om en hyresgäst har en reklamationsskyldighet vid brister i nyttjanderätten gentemot sin hyresvärd, och om så är fallet, när reklamation ska framställas. HD tog utgångspunkt i 12 kap. jordabalken (hyreslagen), och förklarade att enligt 11 § och 16 § har hyresgästen rätt till ersättning för skada som uppstår om hyresvärden inte kan visa att bristen inte beror på dennes försummelse. HD tog även fasta på att hyresgästen enligt 24 § är skyldig att genast meddela hyresvärden om skador som måste avhjälpas omedelbart och utan oskäligt dröjsmål..

HD fastslog i målet att det inte föreligger någon allmän reklamationsskyldighet för hyresgäster för att bibehålla rätten till skadestånd vid brister i nyttjanderätten. Vidare framhöll HD att hyresavtalens varaktiga karaktär och den detaljerade regleringen i 12 kap. jordabalken, som redan innehåller bestämmelser om meddelandeskyldighet, talar emot att införa en reklamationsskyldighet för hyresgäster. HD ansåg således att hyresgästens meddelandeskyldighet enligt 12 kap. 24 § jordabalken i stor utsträckning tillgodoser de ändamål som en särskilt avtalad reklamationsskyldighet skulle göra. Mot denna bakgrund konstaterade HD att det inte bör föreligga en reklamationsskyldighet vid brister i nyttjanderätten.

Du kan läsa avgörandet i målet Ö 873-24 här. 

HD:s avgörande klargör att hyresgäster inte behöver reklamera skador inom en viss tid för att kunna göra gällande skadeståndsanspråk mot hyresvärden. Detta innebär en förenkling för hyresgäster i deras rättsförhållande med hyresvärdar.

Har du hyresrättsliga frågor eller behöver du råd i en specifik fråga? Välkommen att kontakta Moll Wendéns fastighetsgrupp.