Den 1 juli 2026 meddelade Högsta domstolen dom i mål T 9574-25 mellan Rena Sitsen, Sverige AB och Jernhusen Stationer AB. Målet gällde om en hyresgäst som är ett aktiebolag hade delgetts en uppsägning av ett lokalhyresavtal för villkorsändring enligt 8 kap. 8 § jordabalken. Nedan sammanfattar vi avgörandet och vad det innebär i praktiken.

Bakgrund

Rena Sitsen hyrde en lokal på Stockholms centralstation av Jernhusen. I lokalen erbjöd bolaget toaletter och duschar mot avgift. Den 24 mars 2022 lämnade Jernhusen en uppsägning för villkorsändring till en anställd i lokalen. Den 28 mars 2022 skickade Jernhusen dessutom uppsägningen i rekommenderat brev till bolagets adress i aktiebolagsregistret. Hyresgästen flyttade inte, och Jernhusen yrkade då avflyttning och skadestånd för olovligt kvarsittande.

Tingsrätten ansåg att lokalen varken var bolagets hemvist eller ett kontor, och avslog därför talan. Hovrätten kom fram till motsatt slutsats och förpliktade bolaget att flytta och betala skadestånd. HD meddelade prövningstillstånd i frågan om delgivningen var korrekt.

Allmänt om uppsägning

En hyresvärd som säger upp ett lokalhyresavtal för villkorsändring ska delge uppsägningen i den ordning som gäller för arrende i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena (12 kap. 8 § tredje stycket jordabalken). Delgivningslagens regler om surrogatdelgivning och kungörelsedelgivning gäller inte, men de övriga delgivningssätten kan användas. Tredje stycket innehåller ett förenklat förfarande. Om den sökte inte påträffas i sin hemvist skickas uppsägningen i rekommenderat brev till den söktes vanliga adress. Ett exemplar ska dessutom lämnas, till exempel på den söktes fasta kontor till någon som är anställd där. Delgivningen är fullbordad när åtgärderna har vidtagits, oavsett om mottagaren faktiskt får del av uppsägningen.

Högsta domstolens bedömning

Vem ska sökas? Bestämmelsen är skriven för fysiska personer men gäller även juridiska personer. Uttrycket ”den som söks” avser den juridiska personen, och därför är det dess hemvist och adress som avgör. En juridisk person kan dock inte ”påträffas”, så det är en ställföreträdare som ska eftersökas. Det krävs alltså att bolaget söks i sin hemvist och att ingen ställföreträdare påträffas där. Det är varken nödvändigt eller tillräckligt att söka ställföreträdaren i dennes egen hemvist.

Var har bolaget hemvist? Bolagets säte kan inte användas, eftersom sätet som regel bara anger en ort. Hemvisten ska i stället vara en fysisk plats där bolaget är stadigvarande representerat och som tredje man kan identifiera. Vägledning kan hämtas från offentliga register och andra förhållanden som utomstående kan iaktta. Kraven bör inte sättas för högt. HD använder följande ordning:

• Om bolaget har ett utpekat huvudkontor är det hemvisten.
• Annars kan ett fast driftställe där den egentliga verksamheten bedrivs vara hemvist.
• Vid flera driftställen kan bolaget ha mer än en hemvist, förutsatt att en väsentlig del av verksamheten bedrivs på respektive plats.
• Om det inte finns någon plats där bolaget är stadigvarande representerat saknar det hemvist, och då kan förfarandet inte användas.

Vanlig adress, fast kontor och anställd. Utgångspunkten är att den vanliga adressen är den som är registrerad i offentliga register. Har hyresgästen lämnat en aviseringsadress till hyresvärden gäller i stället den. En plats som utgör hemvist är normalt också ett fast kontor. Den anställde som tar emot uppsägningen bör ha uppgifter som rör verksamhetens administration, men uppgifterna kan vara tillfälliga eller enkla. Det ska dock vara någon som kan förväntas skicka uppsägningen vidare till den ansvariga personen.

Tillämpningen i målet. Rena Sitsen saknade utpekat huvudkontor men bedrev stadigvarande en väsentlig del av sin verksamhet i lokalen. Lokalen var bolagets enda registrerade driftställe och den kända fysiska adress där bolaget kunde sökas. Lokalen var därför bolagets hemvist. Ingen ställföreträdare påträffades där. Boxadressen i Sollentuna var både bolagets aviseringsadress och dess registrerade adress, och därmed bolagets vanliga adress. Uppsägningen lämnades till en anställd som var ett slags föreståndare i lokalen. Delgivningen var alltså korrekt.

Skiljaktig mening och tillägg

Justitieråden Agneta Bäcklund och Cecilia Renfors var skiljaktiga. De ansåg att hemvisten ska bedömas utifrån var förvaltningen förs, om inte adress, säte eller andra omständigheter pekar på en annan plats. Enligt dem har en person normalt bara en hemvist. Ställföreträdaren besökte lokalen mycket sällan och bolaget hade liknande verksamhet på tre platser. Minoriteten fann därför att lokalen inte var bolagets hemvist.

Justitierådet Erik Sjöman skrev ett tillägg som betonar att förfarandet ska vara enkelt och billigt. Den som söks ska inte kunna undgå delgivning genom att inte uppge var den kan nås. Utgångspunkten bör enligt honom vara omständigheter som parten som delger kan se. Han påpekar också att hemvistbegreppet här är något annat än hemvist i processrättslig mening.

Att ta med sig

• Vid delgivning enligt 8 kap. 8 § tredje stycket jordabalken är det den juridiska personen som ska sökas i sin hemvist.
• En hyrd lokal kan vara bolagets hemvist och fasta kontor om bolaget saknar huvudkontor och bedriver en väsentlig del av verksamheten där.
• Aviseringsadressen i hyresavtalet går före den registrerade adressen som vanlig adress.
• Kraven på den anställde som tar emot uppsägningen är låga, men personen ska kunna förväntas skicka den vidare.
• Om bolaget saknar en plats där det är stadigvarande representerat kan förfarandet inte användas, och då får andra delgivningssätt användas.
• Avgörandet fattades med röstsiffrorna 3–2, så gränsfall kan fortfarande bli svåra att bedöma.
• Hyresvärdar bör se över sina rutiner för delgivning och dokumentation, och hyresgäster bör hålla adressuppgifterna i hyresavtal och register aktuella.

För vidare information eller frågor är ni välkomna att kontakta Moll Wendéns fastighetsgrupp.