När många lokalhyresavtal löper ut vid årsskiftet aktualiseras frågor om förlängning, uppsägningar och byten av lokaler. För hyresgäster som sagts upp på grund av rivningsplaner är det särskilt viktigt att förstå hur besittningsskyddet fungerar i praktiken. Ett avgörande från Högsta domstolen i januari 2025 klargör hur hyreslagens generalklausul kan påverka hyresgästens rättigheter.
Bakgrund till fallet
Målet gällde en livsmedelskoncern som blivit uppsagd från en lokal i Solna, eftersom byggnaden skulle rivas för att ge plats åt bostäder. Hyresvärden erbjöd en ersättningslokal – men den var betydligt mindre, annorlunda utformad och låg i ett område där detaljplanen inte tillät dagligvaruhandel.
HD bedömde att lokalen inte var godtagbar. Därmed kunde hyresvärden inte hävda rivning som grund för att upplösa hyresförhållandet utan skadestånd. Frågan blev i stället om generalklausulen kunde tillämpas.
Generalklausulen och intresseavvägningen
Generalklausulen innebär att en hyresvärd kan få upplösa ett hyresförhållande om det finns ”annan befogad anledning”. Domstolen gjorde här en intresseavvägning mellan parterna och fäste vikt vid:
• att hyresvärden hade ett starkt intresse av att utveckla fastigheten för bostäder,
• att hyresgästen redan bedrev butiker i både Solna centrum och Sundbyberg, med överlappande upptagningsområden,
• att den nya butiken i Solna centrum redan påverkat lönsamheten i den aktuella lokalen negativt.
Sammanvägt ansågs hyresvärden ha befogad anledning att avsluta hyresförhållandet. Hyresgästens skadeståndstalan avslogs.
Vad innebär detta för hyresgäster?
Domen tydliggör att även om en ersättningslokal inte är godtagbar, kan besittningsskyddet ändå brytas med stöd av generalklausulen. För hyresgäster som driver flera etableringar på samma ort kan det innebära ett svagare skydd än för aktörer med endast en lokal.
Slutsats
HD:s avgörande förstärker hyresvärdens ställning vid rivningar och ombyggnationer, särskilt när hyresgästens verksamhet redan är etablerad på flera närliggande platser. Samtidigt understryker domen vikten av att båda parter noggrant bedömer sina respektive intressen och förutsättningar inför en tvist om besittningsskydd.