Regeringen har den 17 mars 2026 i proposition 2025/26:188 föreslagit en ny lag om hyrköp av bostad. Lagen föreslås träda i kraft den 2 juli 2026 och syftar till att sänka trösklarna för inträde på bostadsmarknaden genom att ge privatpersoner möjlighet att bo i en bostad under en avtalad period och därefter förvärva den. Förslaget innebär även att det ska bli möjligt att göra rättsligt bindande utfästelser om framtida överlåtelse av fastigheter och tomträtter – en principiell förändring av gällande rätt.
Så fungerar optionen vid hyrköp
Centralt i förslaget är en köpoption för hyrköparen, som ger denne möjlighet – men inte skyldighet – att förvärva bostaden under en överenskommen tidsperiod. Hyrsäljaren är bunden av utfästelsen och skyldig att genomföra överlåtelsen om hyrköparen väljer att utnyttja sin rätt.
Under avtalstiden erlägger hyrköparen en periodisk avgift som täcker dels nyttjanderätten, dels köpoptionen. Parterna bestämmer fritt hur avgiften utformas – antingen ”framtung” med högre löpande avgift och lägre köpeskilling, eller ”baktung” med lägre löpande avgift och högre köpeskilling vid förvärvet. Utnyttjas inte optionen inom avtalstiden upphör avtalet automatiskt.
Bindande utfästelse om överlåtelse
En central nyhet i lagförslaget är möjligheten att göra rättsligt bindande utfästelser om framtida överlåtelse av fastigheter och tomträtter. Enligt gällande rätt kan en sådan utfästelse inte göras gällande rättsligt. Lagförslaget skapar ett undantag till denna princip, eftersom upplägget bygger på att hyrsäljaren ger en bindande utfästelse om framtida överlåtelse.
Förslaget kan få stort genomslag i situationer där småhus och ägarlägenheter upplåts med avsikten att hyresgästen ska förvärva objektet. Sådana upplägg hanteras i dag genom viteskonstruktioner, men om lagen antas möjliggörs ett tryggare och mer förutsebart alternativ där det planerade förvärvet kan säkras rättsligt.
Avtalsfrihet inom ett tvingande ramverk
Förslaget ger parterna stor avtalsfrihet men innehåller ett antal tvingande bestämmelser till förmån för hyrköparen. Hyrsäljaren åläggs en långtgående informationsplikt inför avtalets ingående avseende bland annat de privatekonomiska risker som är förknippade med upplägget. Avgiften ska anges till ett bestämt belopp i avtalet och kan som huvudregel justeras högst en gång per år. Hyrköparen kan när som helst säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid, medan hyrsäljarens möjligheter att säga upp i förtid är begränsade till situationer där hyrköparen gjort sig skyldig till ett väsentligt avtalsbrott. Avtalet ska upprättas skriftligen – avtal som inte uppfyller formkravet är ogiltiga.
För att göra avtalet synligt för tredje man ska hyrsäljaren underrätta inskrivningsmyndigheten när avtalet avser en fastighet eller tomträtt, varpå anteckning görs i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Avser avtalet en bostadsrätt ska bostadsrättsföreningen underrättas och anteckning göras i lägenhetsförteckningen. Avtalet gäller som huvudregel mot en ny ägare om objektet överlåts under avtalstiden, vilket ger hyrköparen sakrättsligt skydd vid partsbyte på hyrsäljarens sida.
Kritik mot förslaget
Lagförslaget har mötts av betydande kritik, bland annat från Lagrådet. Lagrådets huvudinvändning är att hyrköparen bär betydande ekonomiska risker om förhållandena förändras under avtalstiden – exempelvis vid hyrsäljarens insolvens, försämringar av objektet eller hyrköparens egen ändrade livssituation – utan rätt att återfå den del av avgiften som inte avser ersättning för nyttjandet. Lagrådet bedömer också att riskerna kan vara svåra för konsumenter att uppfatta.
Avslutande kommentar
Den föreslagna lagen innebär en principiellt viktig förändring av svensk fastighetsrätt och kan, om den antas av riksdagen, öppna nya vägar in på bostadsmarknaden för personer som i dag saknar möjlighet att finansiera ett direkt köp. Samtidigt är det viktigt att såväl hyrsäljare som hyrköpare är väl insatta i avtalets konstruktion och de risker som följer med det – inte minst mot bakgrund av Lagrådets kritik.
Moll Wendén följer utvecklingen och bistår gärna med rådgivning kring hur den föreslagna lagen kan påverka din verksamhet.