I ett uppmärksammat rättsfall under våren 2021 har Högsta domstolen (HD) meddelat dom i frågan om vad som gäller när ett s.k. värdeintyg ligger till grund för beräkning av stämpelskatten för en fastighet (NJA 2021 s. 129).
Enligt stämpelskattelagen ska en juridisk person vid förvärv av fast egendom (eller tomträtt) betala en stämpelskatt motsvarande 4,25 % av fastighetens värde. Fastighetens värde vid beräkningen av stämpelskatten bestäms i sin tur genom en jämförelse av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för fastigheten för året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljas.
Saknas taxeringsvärde ska jämförelsen i stället göras med det värde fastigheten har vid tidpunkten för upprättandet av köpehandlingen. Värdet bestäms då med stöd av ett värdeintyg.
I det aktuella HD-avgörandet hade ett bolag ansökt om lagfart för en fastighet som saknade taxeringsvärde. Bolaget bifogade därför ett värdeintyg för fastigheten tillsammans med sin ansökan om lagfart. Värdeintyget avsåg fastighetens marknadsvärde och hade beräknats till ett betydligt högre belopp än den köpeskilling som åsattes fastigheten. Inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) fastställde därefter stämpelskatten för fastigheten baserat på värdeintyget, varför stämpelskatt utgick med 4,25 % av marknadsvärdet.
Bolaget överklagade beslutet och anförde att köpeskillingen inte ska jämföras med marknadsvärdet vid tidpunkten för upprättandet av köpehandlingen, utan i stället ett jämförelsevärde i taxeringsvärdesnivån vid tidpunkten för upprättandet av handlingen.
Då det inte med tydlighet framgår om ett värdeintyg enligt stämpelskattelagen ska avspegla fastighetens marknadsvärde eller ett fiktivt taxeringsvärde för fastigheten valde HD att ta upp målet till prövning. Enligt HD fanns det övervägande skäl som talade för att ett fiktivt taxeringsvärde för fastigheten ska användas istället för marknadsvärdet. Främst med hänsyn till att det annars kan uppstå en omotiverad diskrepans i behandlingen mellan ett ”normalfall” (med taxeringsvärde) och ett ”specialfall” (där det saknas taxeringsuppgifter).
HD:s ställningstagande innebär i korthet att, vid köp av fast egendom där taxeringsvärde inte åsätts eller saknas, stämpelskatten ska beräknas genom att köpeskillingen jämförs med ett fiktivt taxeringsvärde vid avyttringstidpunkten, varvid det fiktiva taxeringsvärdet ska beräknas i enlighet med fastighetstaxeringslagen och taxeringsvärdet motsvara 75% av fastighetens marknadsvärde.
Med beaktande av HD:s slutsatser finns det därför goda skäl att inför framtida förvärv av fastigheter som saknar taxeringsvärde, säkerställa hur det fiktiva taxeringsvärdet för fastigheten ska beräknas och att den anlitade värderingsmannen är medveten om HD:s dom i NJA 2021 s. 129.
