I en alltmer flexibel arbetsmiljö har det blivit viktigt för många av dagens kommersiella hyresgäster och fastighetsägare med organisatorisk skalbarhet att smidigt kunna anpassa sin verksamhet, eller fastighet, efter ändrade omständigheter. Korttidskontrakt för lokaler har därmed blivit en vanlig företeelse som möjliggör flexibilitet på hyresmarknaden.
Flexibilitet på hyresmarknaden har potential att låsa upp den kommersiella marknaden och underlätta för en gynnsam utveckling för såväl hyresgäst som hyresvärd, där resurser nyttjas bättre och företags chanser att överleva i framtiden ökar. Flexibilitet kräver emellertid att parterna i ett hyresavtal har de rätta förutsättningarna för att riskerna inte ska bli för stora och flexibiliteten ett vågspel. Det är därför angeläget att noga överväga ett hyresavtals innehåll och konsekvenserna av dess bestämmelser innan ett hyresavtal ingås.
Nedan följer ett par exempel där det finns anledning för såväl hyresgäst som hyresvärd att vara extra uppmärksam:
Är avtalstiden anpassad utifrån era framtidsplaner?
Vid tecknande av korttidskontrakt är det mer fördelaktigt med korta tidsbestämda avtal (t.ex. en löptid på ett år) som antingen förlängs automatiskt om ingen uppsägning sker, eller som innefattar en option med möjlighet till förlängning av hyresavtalet efter viss tid.
Vad blir konsekvenserna av ett avstående från det indirekta besittningsskyddet?
Lokalhyresgäster har i grunden indirekt besittningsskydd som inträder när den sammanlagda hyresperioden överskridit nio (9) månader. I korthet innebär det att hyresgästen har rätt till skadestånd eller uppskov med avflyttning om hyresvärdens uppsägning varit obefogad. Det är dock vanligt att en hyresvärd, som ett villkor för tecknande av korttidshyresavtal, gör gällande att hyresgästen ska avstå från sitt indirekta besittningsskydd. I detta sammanhang bör noteras att sådant avstående endast är giltigt om den sammanlagda hyresperioden överskridit nio (9) månader alternativt om hyresnämnden skriftligen godkänt avståendet från besittningsskyddet.
Är lokalen anpassad efter verksamheten, dvs. ryms verksamheten inom det upplåtna ändamålet?
En hyresgäst får inte bedriva annan verksamhet i lokalen än det ändamål som parterna har avtalat om. Lokaler med korttidskontrakt hyrs vanligtvis ut i befintligt skick och enbart nödvändiga reparationer utförs. Det är därför viktigt att lokalen är anpassad efter den verksamhet som hyresgästen ska bedriva i lokalen. Behöver lokalen anpassas eller byggas om för verksamheten bör detta klargöras under avtalsförhandlingarna.
Hur ser kostnadsfördelningen ut mellan parterna?
I allmänhet vid ingående av hyresavtal är det viktigt att få en helhetsbild av vilka kostnader som utgår enlig avtalet. Det är därför en god idé att ha klart för sig vad som ingår i bashyran och vad som ska betalas i form av hyrestillägg. Vanliga kostnader utöver bashyran är moms, fastighetsskatt, driftskostnader, kostnader för eventuella gemensamma ytor för hyresgästerna i fastigheten m.m. Hyresvärden bör även i förhand fundera över hur en eventuell hyresreglering ska se ut eller om det ska finnas en hyresrabatt under inledningen av hyresförhållandet. Vidare bör det finnas en tydlig reglering i hyresavtalet avseende fördelningen av underhållskostnader mellan parterna.
