Mark- och miljööverdomstolen har i ett nyligen meddelat avgörande förklarat att bedömningen av byggnadshöjden för en byggnad, som beräknas från marknivån invid byggnaden, ska ske med utgångspunkt i ritningarna som ligger till grund för bygglovsbeslutet.

I de flesta detaljplaner föreskrivs en maximal byggnadshöjd. För villaområden brukar denna ligga någonstans mellan 4 och 5 meter. Enligt plan- och byggförordningen beräknas byggnadshöjden från medelnivån som marken har invid byggnaden upp till skärningspunkten mellan fasadplanet och ett plan som med 45 graders lutning inåt byggnaden berör byggnadens tak, se figur 1 ovan.

Ett problem som alltjämt kvarstår är beräkningen av markmedelnivån invid byggnaden, såsom när det finns nivåskillnader i marken eller när marknivån förändras i samband med byggnationen. Då Mark- och miljööverdomstolens (”MÖD”) avgörande tar sikte på situationer när marknivån förändras i samband med byggnationen kommer detta vara vårt fokus i den här texten.  

I samband med nybyggen, eller uppbyggnad av en riven byggnad, förändras ofta marknivån runtomkring den uppförda byggnaden jämfört med hur marken tidigare var beskaffad. Detta kan exempelvis bero på att jord- och sandmassor schaktas för att förhöja nivån eller att markägaren väljer att asfaltera runt byggnaden. 

Anta exempelvis att det uppförs en byggnad med en byggnadshöjd om 4,2 meter, mätt från den ursprungliga marknivån. Därefter väljer markägaren att anlägga ett 20 cm tjockt asfaltslager runt den uppförda byggnaden. Då uppstår frågan om beräkningen av byggnadshöjden ska ske mot den ursprungliga marknivån innebärande en byggnadshöjd om 4,2 meter, eller om beräkningen ska ske mot den nya marknivån (efter asfalteringen) innebärande en byggnadshöjd om 4 meter.

Enligt Högsta förvaltningsdomstolens praxis ska höjden räknas från den marknivå som är avsedd att föreligga när ”byggnadsföretaget avslutas” (RÅ 1991 ref. 94). Med andra ord ska hänsyn inte tas till den ursprungliga marknivån vid bedömningen om byggnadshöjden är tillåten, utan bedömningen ska göras utifrån den tilltänkta marknivån. I exemplet ovan hade alltså byggnadshöjden ansetts vara 4 meter, och inte 4,2 meter. 

Mark- och miljööverdomstolens avgörande

I MÖD:s nyligen meddelade dom (Mark- och miljööverdomstolens dom 2023-04-28, mål nr P 5913-22) var omständigheterna som exemplifierats ovan. Stadsplanen angav en maximal byggnadshöjd 4,4 meter. Markägaren hade efter en brand, i enlighet med bygglovsbeslutet, uppfört en ny byggnad som visade sig ha en byggnadshöjd om 4,77 meter. Efter att byggnaden uppförts överklagade en granne bygglovsbeslutet och anförde flera grunder till varför lovbeslutet skulle upphävas, däribland att byggnaden var för hög.

MÖD ställdes således inför frågan om överskriden byggnadshöjd i efterhand kunde läkas med hänvisning till att markägaren avsåg att företa senare åtgärder som att fylla upp marken invid byggnaden genom asfaltering e.d., och därigenom höja markmedelnivån, trots att (2) sådan information inte fanns i underlaget för lovbeslutet. 

MÖD kom fram till att det var betydelselöst huruvida markägaren avser fylla upp marken runt byggnaden eller inte. Vid beslut av bygglov måste utgångspunkt tas i vad som anges i ritningen som ligger till grund för lovet. Då sådan information inte fanns vid tiden för lovbeslutet ansåg MÖD att byggåtgärden var planstridig.

Slutsats

Sammanfattningsvis måste det tydligt framgå av ritningarna, för vilka bygglov söks, vilken marknivå som kommer föreligga när byggnadsföretaget är avslutat. Detta förutsätter givetvis att övriga förutsättningar för att få genomföra den planerade byggnationen är uppfyllda.

Vi på Moll Wendén följer noggrant utvecklingen inom fastighetsrätt och plan- och byggrätt. Har du några frågor om bygglovsprocessen, eller vill veta mer om fastighetsrätt i övrigt? Hör av dig till våra specialister inom fastighet. Du når oss via länkarna till vänster.